หาดใหญ่และภาคใต้เป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติทั้งนักลงทุนและผู้ที่มาพำนักระยะยาว (expats) สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก คำถามแรกที่ทุกคนต้องรู้ก่อนวางเงินคือ “ชาวต่างชาติซื้อที่ดินหรือคอนโดในไทยได้แค่ไหน?” ซึ่งกฎหมายไทยแยกระหว่าง “ห้องชุด (คอนโด)” กับ “ที่ดิน” ไว้คนละมาตรฐานอย่างชัดเจน
คอนโด — ซื้อได้ แต่มีเพดาน 49%
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ได้ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 โดยมีเงื่อนไขสำคัญตาม มาตรา 19 ทวิ ว่ากรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวรวมกันทั้งอาคารต้องไม่เกิน ร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ในอาคารชุดนั้น ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อ จึงต้องตรวจสอบกับนิติบุคคลอาคารชุดว่าโควตาต่างชาติยังเหลือหรือไม่ และผู้ซื้อต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาชำระค่าห้องชุดตามคุณสมบัติในมาตรา 19
ที่ดิน — โดยหลักต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้
ต่างจากคอนโด การถือกรรมสิทธิ์ “ที่ดิน” ของคนต่างด้าวถูกจำกัดอย่างเข้มงวดตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยหลักแล้วคนต่างด้าวไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ เว้นแต่กรณีพิเศษตาม มาตรา 96 ทวิ ที่เปิดให้นำเงินมาลงทุนในประเทศไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท จึงจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ซึ่งในทางปฏิบัติมีผู้เข้าเงื่อนไขนี้น้อยมาก
แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2744/2562 ยังวางหลักว่า หากคนต่างด้าวได้ที่ดินมาโดยไม่ได้รับอนุญาต ก็ต้องจำหน่ายที่ดินนั้นออกไปภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด (ไม่น้อยกว่า 180 วันแต่ไม่เกิน 1 ปี) มิใช่ว่าจะถือครองไว้ได้ตลอดไป
ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย — เช่าระยะยาวสูงสุด 30 ปี
สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการสิทธิในที่ดินหรือบ้าน ทางเลือกที่ปลอดภัยที่สุดคือการทำ สัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 กำหนดให้จดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้สูงสุด 30 ปี (หากตกลงเกินกว่านั้นกฎหมายให้ลดลงเหลือ 30 ปี) และอาจตกลงต่ออายุได้อีกเมื่อครบกำหนด การวางโครงสร้างสัญญาเช่าให้รัดกุมจึงช่วยคุ้มครองเงินลงทุนของผู้เช่าได้
ระวัง! การถือแทน (นอมินี) คือความเสี่ยงสูงสุด
วิธีที่ชาวต่างชาติจำนวนมากถูกชักชวนให้ใช้คือการให้คนไทย (เช่น คู่สมรส) หรือ “บริษัทไทย” ที่ตั้งขึ้นเพื่อถือที่ดินแทน หากเป็นการถือแทนเพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้ามของกฎหมาย ถือเป็น “ตัวแทนอำพราง” (นอมินี) ซึ่งเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายและมีความเสี่ยงสูงทั้งทางแพ่งและอาญา รวมถึงอาจถูกบังคับให้จำหน่ายที่ดินคืน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจึงควรวางโครงสร้างให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น และตรวจสอบโฉนด ภาระผูกพัน และโควตาต่างชาติให้ครบถ้วนก่อนวางเงินทุกครั้ง
