ที่ดินมรดกยังเป็นชื่อพ่อแม่ที่เสียไปแล้ว โอนเป็นชื่อลูกอย่างไร ต้องขึ้นศาลไหม?

ที่ดินแปลงเดียวที่ชื่อในโฉนดยังเป็นของพ่อหรือแม่ที่เสียไปหลายปี เป็นเรื่องที่พบมากที่สุดเรื่องหนึ่งในภาคใต้ ตอนยังไม่มีใครจะขายหรือกู้ ก็ไม่มีใครเดือดร้อน จนวันหนึ่งจะขายสวน จะเอาโฉนดไปค้ำ หรือลูกหลานรุ่นถัดไปเริ่มถามว่าที่ตรงนี้เป็นของใครกันแน่ ถึงพบว่าโอนไม่ได้ เพราะเจ้าของตายไปแล้วครับ

หลักการเดียวที่ต้องเข้าใจก่อน

เมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิต ที่ดินตกเป็นมรดกของทายาททันทีตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ชื่อในโฉนดยังไม่เปลี่ยน จะขาย จำนอง หรือแบ่งแยกไม่ได้ จนกว่าจะ จดทะเบียนโอนมรดก ที่สำนักงานที่ดินก่อน และการจดทะเบียนนี้ทำได้สองทาง

ทางที่ 1 ยื่นขอรับมรดกโดยตรงที่สำนักงานที่ดิน

เหมาะกับครอบครัวที่ทายาทตกลงกันได้ครบทุกคน ขั้นตอนคือทายาทที่จะรับที่ดินยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ พร้อมเอกสาร

• โฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 ฉบับเจ้าของ
• ใบมรณบัตรของเจ้าของที่ดิน และของทายาทลำดับก่อนที่เสียชีวิตไปแล้ว ถ้ามี
• ทะเบียนบ้านและบัตรประชาชนของผู้ขอรับมรดก
• เอกสารพิสูจน์ความเป็นทายาท เช่น สูติบัตร ทะเบียนสมรสของพ่อแม่ หรือหลักฐานการรับรองบุตร
• บัญชีเครือญาติ ระบุทายาททุกคนที่มีสิทธิ
• หนังสือให้ความยินยอมหรือหนังสือสละสิทธิของทายาทคนอื่น ซึ่งต้องมาลงชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่ หรือทำตามแบบที่กรมที่ดินกำหนด
• พินัยกรรม ถ้ามี

เจ้าหน้าที่จะ ประกาศเป็นเวลา 30 วัน เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้าน ถ้าไม่มีใครคัดค้าน ก็จดทะเบียนโอนใส่ชื่อทายาทได้ ทั้งกระบวนการไม่ต้องขึ้นศาล

ทางนี้สะดุดเมื่อทายาทคนใดคนหนึ่งติดต่อไม่ได้ อยู่ต่างประเทศ ไม่ยอมมาเซ็น หรือเสียชีวิตแล้วมีทายาทช่วงต่อหลายคน พอมีคนขาดหนึ่งคน สำนักงานที่ดินจะดำเนินการต่อไม่ได้

ทางที่ 2 ขอศาลตั้งผู้จัดการมรดกก่อน

ใช้เมื่อทายาทตกลงกันไม่ได้ มีคนคัดค้าน ติดต่อกันไม่ครบ หรือมรดกมีหลายอย่างทั้งที่ดิน บัญชีธนาคาร รถ ทำให้ต้องมีคนกลางจัดการ ทายาทหรือผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องต่อศาล เมื่อศาลมีคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดกแล้ว ผู้จัดการมรดกนำคำสั่งศาลไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แล้วโอนให้ทายาทตามสิทธิได้โดยไม่ต้องรอประกาศ 30 วัน

ขั้นตอนนี้อธิบายละเอียดไว้แล้วในบทความ ขั้นตอนการขอตั้งผู้จัดการมรดก

ค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน

การโอนมรดกไม่ใช่การซื้อขาย จึงไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมหลักคือ

• โอนให้ ผู้สืบสันดาน (บุตร หลาน เหลน) หรือ ระหว่างคู่สมรส ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน
• โอนให้ ทายาทอื่น เช่น พี่น้อง บิดามารดา ร้อยละ 2 ของราคาประเมิน
• ค่าประกาศมรดกและค่าคำขอเป็นค่าธรรมเนียมย่อยหลักสิบบาทต่อแปลง

ตัวอย่างเช่น ที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท โอนให้ลูก เสียค่าธรรมเนียม 10,000 บาท ถ้าโอนให้พี่น้องเสีย 40,000 บาท ตัวเลขนี้ทำให้หลายครอบครัวเลือกให้ลูกของผู้ตายเป็นผู้รับก่อน แล้วค่อยจัดการกันเองภายหลัง ซึ่งมีทั้งข้อดีและความเสี่ยงที่ควรปรึกษาก่อนตัดสินใจ

ที่ดินที่ไม่มีโฉนด

ในภาคใต้มีที่ดินจำนวนมากที่ยังเป็น น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือแค่ ส.ค.1

• น.ส.3 และ น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จดทะเบียนโอนมรดกที่สำนักงานที่ดินได้เหมือนโฉนด
• ส.ค.1 เป็นเพียงหลักฐานการแจ้งการครอบครองสมัยก่อน ไม่ใช่เอกสารสิทธิ ต้องตรวจก่อนว่าเข้าเงื่อนไขขอออกโฉนดได้หรือไม่ และที่ดินอยู่ในเขตป่าหรือที่หลวงหรือเปล่า
• ที่ดินไม่มีเอกสารเลย เป็นเรื่องซับซ้อน ต้องตรวจสภาพที่ดินและประวัติการครอบครองก่อน

กรณีเหล่านี้ควรให้ทนายตรวจเอกสารก่อนยื่นอะไร เพราะยื่นผิดช่องแล้วเสียเวลาเป็นปี

ปัญหาที่เจอบ่อยและวิธีกันไว้ก่อน

• ทายาทหลายชั้น พ่อเสียก่อน แล้วพี่ชายเสียตาม ทายาทของพี่ชายก็มีสิทธิรับส่วนของพี่ชาย บัญชีเครือญาติจึงต้องทำให้ครบ
• ลูกนอกสมรส มีสิทธิรับมรดกจากพ่อได้ถ้ามีการรับรองบุตร หรือพิสูจน์ความเป็นบุตรได้ ข้อนี้มักเป็นจุดพิพาท
• ที่ดินที่พ่อยกให้ลูกคนหนึ่งด้วยปาก ไม่มีผลทางทะเบียน ยังเป็นมรดกที่ทุกคนมีส่วน
• ทายาทคนหนึ่งครอบครองอยู่คนเดียวนานหลายปี อาจมีข้อกฎหมายให้อ้างสิทธิได้ แต่ต้องพิสูจน์ในศาล

วิธีกันปัญหาที่ดีที่สุดคือทำพินัยกรรมตั้งแต่เจ้าของยังอยู่ อ่านเรื่องแบบพินัยกรรมได้ที่บทความ พินัยกรรมมีกี่แบบ ทำเองได้ไหม

RPN Legal Office รับตรวจเอกสารที่ดิน จัดทำบัญชีเครือญาติ ยื่นคำร้องขอตั้งผู้จัดการมรดก และดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในหาดใหญ่และสงขลาแทนครอบครัว ประเมินเบื้องต้นไม่มีค่าใช้จ่ายครับ

อัตราค่าธรรมเนียมในบทความตรวจกับแหล่งข้อมูลสาธารณะเมื่อเดือนกันยายน 2569