หาดใหญ่มีคอนโดใหม่ขึ้นทุกปี และผู้ซื้อกลุ่มใหญ่กลุ่มหนึ่งคือชาวมาเลเซียกับสิงคโปร์ที่มาบ่อยจนอยากมีที่พักของตัวเอง รวมถึงชาวต่างชาติที่ทำงานหรือเกษียณที่นี่ คำถามที่ผมได้รับเสมอคือ ต่างชาติซื้อได้จริงไหม และซื้อแล้วเป็นของเราจริงหรือเปล่า คำตอบคือซื้อได้ในนามตัวเอง แต่มีเงื่อนไขที่พลาดไม่ได้อยู่สองสามข้อครับ
เงื่อนไขที่ 1 โควตาต่างชาติ 49%
ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ แต่พื้นที่ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือรวมกันในอาคารนั้น ต้องไม่เกิน ร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ที่เหลือร้อยละ 51 ต้องเป็นของคนไทย
โควตานี้นับเป็นรายอาคาร ไม่ใช่รายโครงการ และเปลี่ยนได้ตลอดเมื่อมีการซื้อขาย ก่อนวางเงินจอง ให้ขอ หนังสือรับรองสัดส่วนการถือครองของคนต่างด้าว จากนิติบุคคลอาคารชุด ถ้าโควตาเต็มแล้ว จะจดทะเบียนในนามชาวต่างชาติไม่ได้ ต่อให้จ่ายครบก็ตาม โครงการที่ขายให้ต่างชาติเยอะ เช่น โครงการใกล้ห้างหรือใกล้สถานีรถไฟ ควรเช็คข้อนี้ก่อนเสมอ
เงื่อนไขที่ 2 เงินต้องมาจากต่างประเทศ
เงินที่ใช้ซื้อต้องโอนเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศ เป็นเงินตราต่างประเทศ แล้วให้ธนาคารในไทยแลกเป็นบาท โดยระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุด ธนาคารจะออกหลักฐานให้
- ยอดตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือเทียบเท่า ธนาคารออกแบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET)
- ยอดต่ำกว่านั้น ขอ หนังสือรับรองการรับเงินโอนจากต่างประเทศ จากธนาคารที่รับเงิน
สำนักงานที่ดินจะขอเอกสารนี้ในวันโอน และชื่อผู้รับเงินโอนต้องเป็นชื่อผู้ซื้อ ข้อผิดพลาดที่เจอบ่อยคือโอนเป็นเงินบาทมาก่อน หรือโอนเข้าบัญชีเพื่อนคนไทยแล้วค่อยจ่าย แบบนี้ใช้เป็นหลักฐานไม่ได้ ต้องทำใหม่ ชาวมาเลเซียที่ถือเงินริงกิตข้ามด่านมาฝากธนาคารในหาดใหญ่ก็ต้องระวัง เพราะเงินสดที่นำเข้ามาเองไม่ใช่การโอนจากต่างประเทศ
เอกสารที่ต้องได้จากผู้ขายและนิติบุคคลก่อนโอน
- โฉนดห้องชุด (อ.ช.2) ฉบับจริง ตรวจชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ตรงกับผู้ขาย และดูสารบัญจดทะเบียนด้านหลังว่าติดจำนอง อายัด หรือมีสิทธิของคนอื่นหรือไม่
- หนังสือปลอดหนี้ จากนิติบุคคลอาคารชุด ยืนยันว่าห้องนั้นไม่ค้างค่าส่วนกลาง สำนักงานที่ดินไม่รับโอนถ้าไม่มี
- หนังสือรับรองโควตาต่างชาติ ตามข้อแรก
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านผู้ขาย ถ้าผู้ขายมีคู่สมรส ต้องมีหนังสือยินยอมของคู่สมรสด้วย
- ถ้าซื้อจากโครงการโดยตรง ขอสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุพื้นที่ห้อง ทรัพย์ส่วนกลาง และกำหนดโอนชัดเจน
ค่าใช้จ่ายวันโอน
ที่สำนักงานที่ดินมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ขึ้นกับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองมา ใครจ่ายส่วนไหนไม่มีกฎหมายบังคับ เป็นเรื่องที่ต้องเขียนในสัญญาให้ชัด ธรรมเนียมที่ใช้กันคือแบ่งคนละครึ่ง แต่โครงการใหม่มักโฆษณาว่าออกให้ทั้งหมด ต้องอ่านว่าครอบคลุมรายการไหนบ้าง
รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยเป็นช่วงๆ ตัวเลขเปลี่ยนตามประกาศ ควรตรวจสอบก่อนวันโอน ไม่ควรเชื่อตัวเลขที่ได้ยินจากปีก่อน
ซื้อผ่านนายหน้าหรือคนกลาง ระวังอะไร
- อย่าโอนเงินจองหรือเงินดาวน์เข้าบัญชีส่วนตัวของนายหน้า ให้โอนเข้าบัญชีผู้ขายหรือโครงการเท่านั้น
- ขอดูโฉนดฉบับจริงก่อนวางเงิน สำเนาปลอมแปลงง่าย
- สัญญาที่ได้ควรมีทั้งภาษาไทยและภาษาที่ผู้ซื้ออ่านออก ถ้ามีข้อความขัดกัน สำนักงานที่ดินและศาลใช้ฉบับไทย
- ถ้าผู้ซื้อมาลงชื่อวันโอนเองไม่ได้ ใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน ซึ่งถ้าลงนามในต่างประเทศต้องผ่านการรับรองจากสถานทูตหรือโนตารีที่ยอมรับได้ อ่านเรื่องนี้ได้ที่หน้า รับรองลายมือชื่อและเอกสาร
แล้วบ้านพร้อมที่ดินล่ะ
ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน จึงซื้อบ้านพร้อมที่ดินในนามตัวเองไม่ได้ ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคือเช่าระยะยาว จดทะเบียนสิทธิเก็บกิน หรือให้คู่สมรสคนไทยถือโดยวางแผนเรื่องสินส่วนตัวให้ดี การใช้ชื่อคนไทยถือแทนโดยไม่มีความสัมพันธ์จริง เป็นความเสี่ยงทั้งฝ่ายต่างชาติที่อาจเสียทรัพย์ และฝ่ายไทยที่อาจมีความผิด ไม่แนะนำ
RPN Legal Office ตรวจโฉนด ตรวจสัญญา ประสานนิติบุคคลและธนาคารเรื่องเอกสารการโอนเงิน และไปสำนักงานที่ดินในวันโอนแทนหรือพร้อมผู้ซื้อ ทั้งภาษาไทยและอังกฤษ ดูรายละเอียดบริการสำหรับชาวต่างชาติได้ที่หน้า ความเชี่ยวชาญ ครับ
เกณฑ์เรื่องเอกสารการโอนเงินในบทความตรวจกับแหล่งข้อมูลสาธารณะเมื่อเดือนกันยายน 2569
